¿Cómo describirías la situación actual del mercado inmobiliario en Sevilla y Alcalá de Guadaíra?
La situación es la misma en toda España, estamos en un momento de incertidumbre, con los costes de construcción muy elevados, el Euribor subiendo y la información que llega desde el Banco Central Europeo no es halagüeña, se espera otra subida de tipos antes de final de año.
Esto junto con la inflación en la zona Euro, que bate record al 9,1%, hacen ver que estamos en un momento complejo.
¿Crees que nos enfrentamos a una crisis que afectará a este sector de la misma manera que lo hizo la de 2008?
No, para nada. Estamos mucho más saneados, se han hecho muchas cosas bien y hemos aprendido todos de esta pasada crisis.
Habrá una ralentización de las ventas, estas ventas serán mucho más meditadas, pero seguiremos comprando y vendiendo.
¿Cómo piensas que se comportará el mercado de obra nueva y segunda mano ante el panorama que se plantea con subida de tipos de interés, inflación, crisis energética…?
El sector se comporta de diferente forma, centrándonos en retail, tendríamos que distinguir entre obra nueva, segunda mano y alquileres, que se comportan de forma diferentes
En obra nueva, se ralentizan las ventas, pero el precio en corto medio plazo, no se espera que baje. Hay escasez de este producto a lo largo de toda la geografía española. El cliente tardará más en tomar la decisión de compra, pero tiene claro que quiere obra nueva, la mayoría de estas operaciones vienen por cambio de casa, familias que están vendiendo o han vendido su propiedad y quieren dar el salto a una vivienda que cumpla con sus expectativas, tienen el dinero necesario para dar el salto y lo harán. Eso sí, la tendencia de alza de precios si se verá mermada.
Con respecto a segunda mano, aquí sí que podremos encontrar un cambio de tendencia, con precios más estáticos incluso bajadas de precios, debido a la necesidad de vender para comprar, los tipos subiendo y la inflación aumentando. El cliente que puede pagar una hipoteca de 500 euros al mes, ahora podrá acceder a una vivienda más económica que a la que podía acceder hace un año. Aquí si veremos una caída de ventas, el cliente que está de alquiler, se pensará más dar el salto a la compra.
Las viviendas pasarán más tiempo en el mercado a la venta, lo que acarrea bajadas de precios ante la necesidad de vender de los clientes.
Los alquileres, sí que podremos encontrar subidas de precios. No hay stock de viviendas en alquiler y esto unido a la ralentización de las ventas, habrá más familias buscando alquileres, la demanda volverá a subir.
¿Es buen momento para comprar? ¿Y para invertir?
Es buen momento para invertir, la rentabilidad de los alquileres no baja, hay mucha demanda de vivienda en alquiler y esto va para largo. Los jóvenes no pueden acceder a comprar una vivienda, debido a la necesidad de ahorro que deben tener y no tienen. Su opción es el alquiler.
¿Cuál es el producto inmobiliario más rentable a la hora de invertir tanto para pequeños como para grandes inversores?
Lo más rentable suele ser la compra de deuda, pero es para inversores más arriesgados y con un gran conocimiento en el sector.
Para el pequeño inversor, siempre es más rentable una vivienda de 1 o 2 habitaciones para alquiler. Siempre tienes la propiedad alquilada…
¿Cuál sería tu recomendación para el comprador teniendo en cuenta la situación actual del mercado?
Mi recomendación, es que el cliente que tenga o quiera vender su propiedad, no se demore mucho en sacarla al mercado.
Al comprador, le recomiendo que acuda antes a la entidad bancaria y tenga claras las condiciones económicas de las hipotecas y hasta donde se puede hipotecar. A partir de ahí buscar la vivienda que le cuadre. Si llevan tiempo buscando y habían ido al banco con anterioridad, es fundamental que vuelvan a realizar la consulta, ya que las condiciones anteriores, nada tienen que ver con las condiciones de hoy. Muchos clientes buscan la vivienda mirando la cuota de hipoteca. Por ejemplo, el cliente que puede pagar 500 euros al mes de hipoteca, antes podría comprar una vivienda de 150.000 euros ahora podría comprar una vivienda en 120.000 euros.
